ぽこぺんです。
昨日、不動産投資を始めたということをブログ再開の中でお知らせしました。
不動産投資も様々な種類Gあると思うのですが、ぽこぺんが始めたのは今日のタイトルに書いてある通り中古ワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資については、新築ワンルームマンションは絶対ダメ！なんてよく言われていますが、中古であっても本格的に不動産投資している人からすると儲けが少なくてやらない方がいいとか効率が悪いと言われますね。
それでもぽこぺんが中古ワンルームマンション投資を始めた理由は簡単で、まずは不動産投資をはじめてみて不動産投資の世界に足を踏み入れてみた方が良いと思ったこと。
そして、始めるにあたっては小さな一歩で始めようと思ったのです。
以前の記事で不動産投資のRenosyから話を聞いたということを書きましたが、結局Renosyは使いませんでした。
別の会社で始めることにしたのです。
購入したのは２月です。
実は今日、４月分のローン返済です。
改めてワンルームマンション投資の儲けの仕組みを書いておくと、
①マンションを買う
②家賃が入ってくる
③銀行融資の返済・管理費・固定資産税などのコストを支払う
というのが一般的だと思います。
ここで、②＞③だとその差額が利益になるということです。
例えば、月々の家賃が８万円で銀行へのローン返済と管理費などが６万円だとすると、差額の２万円が儲けになるということです。
この他に固定資産税や都市計画税が年に１回、物件購入時には不動産取得税がかかります。
ただ、実際にはこれで安定的に収益を出すにはぽこぺんの様な貧弱サラリーマンには難しい気がしました。
というのも、中古と言っても都心から地方まで物件があり、築年数も10年未満の築浅から築35年以上の物件まで様々です。
安定的に入居者がつく可能性が高い都心の物件だと、上記の流れで手元にお金が残るようにするにはそれなりの頭金を入れる必要があります。
逆に利回りの高い地方物件だと、そもそも安定的に入居者が入るかと言う不安があり、入居者が入らなければ自分で月々のローン返済をしないといけないので自分の住宅ローン返済とのダブルパンチになりかねないです。
中古ワンルームマンション投資を進める業者は地方ではなく都心の中古ワンルームマンションを勧めてきます。
特に一般的なサラリーマンにはフルローンに近い融資を勧めて、初期コストがかからない、投資スタートのハードルを下げた内容での物件購入を勧めてきます。
結果的には月々の利益はほぼゼロか、本当に頭金を入れないと入居者がいたとしても追加で毎月１～２万円のマイナス（自分で追加でローン返済金を支払う）状態が普通ですと言ってきます。
じゃあその投資にメリットはあるのか？というと、仮にローン返済と管理費などのコストが入ってくる家賃と完全に相殺されるような状態（±０の状態）だとしても、見た目には利益が無いけどマンションのローンはもらっている家賃（入居者のお金）で返済できているので、ローンを完済した時には１円も払っていないのにマンションが自分のものになりますよと言ってきます。
これは論理的には一理あるのですが、実際には30年以上のローンを返済している間に全く空室になる期間がないということは都心の物件でもないでしょうし、管理費や修繕積立金も上昇してきます。
そもそも、自分が１円の支払いもしないとしても、築50年とかのマンション１室が資産と言えるのか？と思ってしまします。
例えば、築15年の中古ワンルームマンションを１室購入したとして、35年ローンを組んで全く自分が返済をしなくて済んだとしても、ローン完済時には築50年のマンションの一室が自分のものになるだけで、ローン返済を終えたそこからの収入がやっと自分のものになるって…気が遠くなります。
じゃあなぜぽこぺんは中古ワンルームマンションを買ったのか？
それは売却益に期待したからです。
ただ、売却益と言っても物件が値上りすると考えたというものではありません。
例えば、中古ワンルームマンション１室を2,000万円で金利２％の35年ローンを組んで買ったとします。月々の利益とコストは±０だとすると、元利均等払いで５年後のローン残高は1,800万円を少し切る位の額になります。
ではこの時物件を売却したらいくらになるのか？
１年間の物件価格下落率が１％だとすると約1,900万円。
２％だとすると1,800万円＋α。
３％だとすると1,720万円を少し切る位です。
つまり、ぽこぺんは物件の価格下落スピードとローンの返済スピードを天秤にかけて、物件価格下落スピードよりローン返済スピードが上回ることに賭けてみたということです。
上記の例で行くと、物件下落スピードが年１％程度であれば、５年後に売却すると100万円の利益になるといシナリオに賭けてみたということですね。
実際には、売却にもコストがかかりますし、不動産売却益は課税されるのですが、短期保有だと税率が高くなるので長期保有で低い税率（20.315％）を適用されるためには最低５年間の保有が必要です。
なお、５年といっても物件を購入してから５年ではなく、売却した年の１月１日時点で５年間経過している必要があるので注意が必要です。
例えば、2022年4月25日に物件を購入したとして、2027年の4月25日に売却すると、実際には丸５年経っていますが、税金の計算上は2027年の１月１日時点で５年経過しているかどうかをみるので、2027年１月１日時点では５年経過していないので、税率が高くなります（39.63％）。
ぽこぺんは2022年２月に買っているので、2028年になってからの売却でないと税率が高くなるので、実質６年近く保有しないと税制上の長期所有にならないです。
まぁ、想定通り年１％程度の物件価格下落で５年経ったとしても利益は100万円程度ですのでこれが割に合うかどうかと言われると確かに微妙ですが、何事も小さく始めて地道に拡大していくのがぽこぺんの投資への取り組み姿勢です。
いつかは一棟ものの不動産を持ちたいとはおもっていますが、これがぽこぺんの不動産投資の第一歩。
小さな一歩でこつこつと。
