ぽこぺんです。
最近はFIREに向けて不動産投資に関する勉強に重きを置いて勉強しています。
というか、本を読んでいます。
この状況は今年に入ってから半年近く続いています。
本を読むほかにもオンラインのセミナーなどにも参加しています。
そのおかげで、現在受けられそうな融資条件もおぼろげながら見えてきました。
そんな中で感じるのは、不動産投資を始めて上手くいくと数年でFIREを達成している人が多い気がするということです。
もちろんこれは生存者バイアスがかかっていると思います。
少数の上手くいっている人がメディアで取り上げられ、その他多くの失敗した人は大衆の目に触れることはないということもあるでしょう。
しかし、不動産が安定した収益を生み出す資産だということも確かなのではないかと思います。
昔から衣食住と言われるように、住には場所が必要となります。
もちろん住む以外にも不動産の使いようは様々ありますが、人間が生きていく上では不動産無しには語れないのです。
ですので、上手に不動産を活用すれば安定した収入を確保することに繋がり、それがFIREへの扉を開いてくれるということだと理解しています。
これは、FIREに関する本でも見て取れることです。
金持ち父さんシリーズの中でも『金持ち父さんのサクセス・ストーリーズ』には収支付きで不動産投資の話が出ています。
また、グラント・サバティエ氏の『FIRE 最速で経済的自立を実現する方法』の終盤にも不動産投資についての記述があります。
問題は、不動産を上手に使うという点です。
通常、不動産投資をする際は金融機関から融資を受けます。
これがレバレッジとして機能するため、上手くいけば大きな収益を生み出します。
一方で、下手をすると借金の返済がままならず、最悪は自己破産に至ります。
これは不動産投資に関する本を読んでも、ネットを見ても、場合によってはセミナーでも語られることです。
なので、この金融機関からの借金（融資）を上手く活用して収益を生み出すというのが大きな課題となります。
ここでのコントロールを誤ると失敗するわけですね。
また、不動産は株などの金融商品に比べて、個別性が高い資産です。
どのように活用すればより多くの収益を生み出せるのかという点が活用面で考慮すべき点でしょう。
どんなにお金を持っていても、誰も活用しない不動産では何の意味もありません。
キレイな住宅を賃貸に出しても、誰も住まない場所ではただの飾りです。
逆に、ボロボロの家でもお金を払ってでも住みたい人がいるとか、へんぴな場所でも駐車場としてのニーズがあったり、建物を倉庫として使いたいという人がいれば成立するのが不動産の世界のようです。
また、不動産投資をすると、収入と同じくらい費用（コスト）にも注意を払う必要があります。
それは、税金であり、修繕費であり、管理費用だったりします。
税金の様に誰にでもかかるコストもあれば、管理費の様に自主管理することで発生を抑えることが出来るコストもあります。
これらを踏まえて、どのように活用すべき不動産であるかを見極め、そこから得られる収益と必要なコストを勘案することで不動産投資は成り立つものだと理解しています。
色々な本を読んでいると、儲からない不動産というものはなく、「その金額では儲からない」というだけだと感じましす。
さて、ぽこぺんの話に戻ります。
不動産ポータルサイトの「建美家」に最近の不動産市況についての情報がありました。
これを見ると、大小のさはあれど、区分マンションも一棟アパートも一棟マンションも価格が上昇していることが分かります。
利回りは一棟アパートと一棟マンションが大きく変化していないのに比べて、区分マンションは下落しています。
現時点でぽこぺんが投資を考えている区分マンション（上記表はワンルームマンションに限りませんが）は価格が上昇し利回りが低下ているところです。
ぽこぺんの素人考察では、参入障壁が低い投資対象（＝小額から投資できる不動産）に新規参入者が集まって価格が高騰しているように思います。
一棟マンション投資は規模にもよりますが、大都市であれば億単位の金額が必要となるため、金融機関から融資を受けられる人は限られます。
一方で区分マンションであれば、人によっては現金購入もあり得る価格ということで、投資に参加できる人が多いはずですから、その分価格も変動しやすいと思われます。
ぽこぺんは少しでも早くFIREしたいので、少しでも早く不動産投資を始めたい気持ちでいっぱいですが、参入にはもう少し時間が必要だと考えています。
理由としては、今言ったように投資を予定していた区分マンションの価格が上昇傾向になること。
これが最も大きいです。
不動産投資の入り口の段階で「その金額では儲からない」とならないためにも、高値で物件を買う訳にはいかないと思います。
そして、もう一つは融資を受ける際に金融機関から評価を受けるためにももう少し預金が必要だと感じたことがあります。
不動産投資は、なるべく小さく始めて大きな収益に育てていきたいと考えていますが、焦りすぎないことも大切なので、引続き勉強と市況のウォッチをしていきます。
小さな一歩でこつこつと。
