【結論⁉】今更だけど、つまり不動産投資の魅力は信用取引か?

ぽこぺんです。


昨日の記事ではどうやったら不動産投資で儲かるのかよくわからなと言う記事を書きました。
そんで、改めて今まで買って読んだ不動産投資に関する本を改めて読んでみました。
昨日、というか今日の明け方3時頃まで本を読んでました。
なんか眠れなくて。

結論としては、銀行からの借入という他人資本を使って物件を取得し
、その返済を賃料と言う他人のお金で行うということだ。ということなのではないかという結論に至りました。
別に新たな発見ではなく、元々分かっていたことを再認識したということです。

例えば、6000万円の物件を購入して、年間の家賃が120万円(10万円/月)だとしましょう。
6000万円の物件で120万円の賃料なので、表面利回りは5%です。
でも、実際には6000万円の自己資金を投じることはなく、物件の10%~20%程度の自己資金を投じたうえで残りを銀行から借ります。

仮に10%・600万円の資金を投じたとすると、表面利回りは020%となります(120万円÷600万円)。
が、この120万円は銀行への返済や諸経費を引いていません。
借入金利を2.5%とすると、6000万円の物件のうち10%は自己資金なので、借入れ金額は5400万円です。
この借入れに対する月々の返済額は(35年ローンで金利が変わらないとして)約19万円ちょっととなります。

この試算はオリックス銀行に分かり易いシミュレーターがありましたので、これを使ってみました。
そして、この例の場合は投資リターンが大赤字ということが分かります。計算しやすくするために適当な数字を入れたので仕方ないですが。
表面利回りよりも、諸費用を差し引いて最終的に残る金額がいくらなのかということが重要です。
あとは最後の売却時にいくらで売れるかということです。

運用中のキャッシュフローがプラスであれば、売却時の価格は購入価格より安くてもトータルリターンはプラスになる可能性があるけど、キャッシュフローがマイナスなら売却時の価格は購入価格よりも高くないとトータルリターンはマイナスになります。

これって、信用取引での高配当株投資に似ていますね。
保有期間中の受取配当金と売却時の株価の両方を考慮して投資の成否が決まるとうことです。
違いと言えば、
・購入価格は相対取引なので安くできる可能性があること
・(良くも悪くも)やり方次第でキャッシュフロー(賃料)や利回りが大きく変化する可能性があること
・配当金と異なり入居者がいないとキャッシュフローは生まれないこと
といった感じでしょうか。

昨日はワンルームマンション投資のような区分投資とアパートなどの一棟投資のどちらが儲かるのか?ということを考えていましたが、結論的には儲かればどちらでもいいということですね。

例えば、2000万円のワンルームマンション投資で10%の200万円の自己資金を投じた場合、諸費用を差し引いたキャッシュフローが月1万円なら、年12万円のプラスですから、12÷200=6%の実利回りとなります。
同様にキャッシュフローが月2万円なら、年24万円のプラスですから、12÷200=12%の実利回りとなります。
これは空室期間がない&家賃下落しない前提ですが、1年で12%のリターンなら悪くない投資かもしれません。
額は小さくても率ではそれなりだということですね。
都心のワンルームマンションでこれが出来たら、余程のことがない限り売却を含めても大損はしない気がします。
やったことないけど。

繰返しますが、上記は何も新しいことを書いていませんし、今まで本を読んで理解していたことですし、そもそもそんなことが出来ないから不動産投資は難しいということは理解していますが、色々と情報や知識を目にするうちに本質がぼやけてしまうんですよね。ぽこぺんは。
このあたりは昔からぽこぺんがポンコツだと自分で感じるところです。

さて、そうすると実利回りがマイナスであれば基本的には投資に値しないという可能性があります。
あるいは、実利回りが5%に満たない程度の投資であれば、高配当株を買った方が良いかもしれません。
また、繰り上げ返済はなるべく避けて、低い金利と少ない投資額でレバレッジを活かすべきなのかと考えています。

まぁ、何事も理論が分かっても実践は別なので、そこが難しさでしょうけど。
あと自己資金を貯めないとね。

小さな一歩でこつこつと。

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投稿者: ぽこぺん

30代既婚で子供は1人で夫婦共働き。 「金持ち父さん貧乏父さん」に影響されて、副業と投資による資産形成を決意! アーリーリタイアを目指して副業と投資で資産を作ります‼ 月に数万円しか投資に回せない一般的な会社員が、本当に副業と投資で資産を作り、アリーリタイアできるのか? 日々資産形成について勉強しながらの、リアルな副業・投資をお伝えします。

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