ぽこぺんです。
不動産投資に興味があるということは以前から記事に書いています。
銀行からお金を借りて、不動産物件を購入し、他人に貸して賃料を得る。
受取った賃料で銀行からの借入金を返済し、残ったお金が自分のものになる。
他人から受取ったお金で借金を返しながら資産を築いていくというこの方法、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん貧乏父さん』でも語られている偉大な投資法です！
ただ…不動産投資をしたことのない素人のぽこぺんにはよくわからないのです。
どうすれば儲かるのか？ということが。
もちろん、不動産に限らず投資は儲かることもあるし損することもあり、そのリスクこそがリターンの源泉なのはわかりますが。
少し前まではリノシーで都心の中古ワンルームマンション投資をしようと考えていました。
リターンは小さいけれど、ローリスクな不動産投資が出来ると思っていたので。
ただ、不動産投資の勉強をしていくうちにワンルームマンション投資は儲からないというのをよく目にします。
だからというわけではないですが、確かにリノシーのセミナーで話を聞いてみたけれど、物件を購入して入居者が付いても月々のローン返済のためには３～４万円の持ち出しが必要と言うのがあたり前の様に語られていました。
そもそも不動産投資が定年後の資産形成のためという前提がおかしいのではないかと感じましたが、月々のキャッシュフローがマイナスって『金持ち父さん貧乏父さん』でも同じようなエピソードが語られていますが、投資として失敗ですよね。
だって、自分の財布からお金を持っていってしまうものは「負債」なのですから。
キャッシュフローがマイナスとうことは、利益を得るには借入を返済して賃料を丸々得るようになってからリターンを得られるとうことであり、又は売却まで入れてトータルリターンがプラスになる必要があるわけです。
ただ、いずれの場合も利益を得るまでは長い時間がかかります。
株の売買に比べると、気の遠くなるような時間が必要なのではないかと感じてしまいます。
これでは早期のリタイアなんてとても不可能ではないかと。
だからこそワンルームマンション投資は儲からないと言われているのかと思いました。
そこで、一棟もののアパートも探してみました。
不動産投資家がオンラインで物件探しをする際の２大巨頭は「楽待」と「建美家」らしいので、二つとも見てみました。
そうすると、結構な数の物件があるんですが、素人のぽこぺんがみても儲かる物件なんてわかるはずもなく…。
イイなと思った物件を東急リバブルのシミュレーションで収益性を見てみても、実際は年間収益マイナスかほぼゼロという状況です…。
もちろん、不動産は相対取引の世界なので、価格交渉することが可能ですし、業者との関係性を良くして優良顧客と認識してもらえれば公表前の物件を紹介してもらえるなど、安く買うのが鉄則というのは勉強しました。
ただ、誰でも最初とういのがあり、その時はどうすればいいのかという疑問が残ります。
また、仮に安く買えるとしても、少なくとも数千万円の借入をする必要があり、購入後も無事に収益を生む資産として運用できるかわからない投資をするというのは非常に不安です。
不動産投資で失敗しないために、物件の目利きや運用コスト削減が必要というのはよくわかりますが、いきなりすべてを行うことは難しいでしょう。
そう考えると、区分か一棟かという問題よりも、どうすれば不動産投資ができるのかとうところから学ぶ必要があることを実感しました。
駆け出しの時の小さい資本のときから一棟投資で収益性を追求するのか、まずは失敗してもリスクの小さいワンルームマンション投資から始めるべきか…。
まだまだ投資開始の前に勉強することが多そうです。
小さな一歩でこつこつと。
