ぽこぺんです。
さて2021年も今日から後半に入りました。
この前の日曜日、賃貸経営で有名なシノケンのオンラインセミナーを聞いてみました。
年内に不動産投資を始められるとは思っていませんが、資産形成を加速させるためのビジネスとして2022年にははじめたいと思っているので、2021年下半期は引続き勉強していきたいと思います。
今日は、シノケンのオンラインセミナーの概要について記事にしたいと思います。
今回のセミナーはぽこぺんのようにこれからj不動産投資とか、アパート経営を始めたいという人向けのものでした。
セミナーは２部構成で、第一部は一般的な不動産投資のメリットについて、第二部ではリスクについての話がありました。
第一部でのお話は、以下のような一般的なお話でしたので概略だけで詳細は割愛します。
・年金不安への備え
・保険の代わりになる
・実物資産でインフレへの備え
・他人資本での資産形成
こんな感じのお話でした。
よくあるお話ですね。
別にシノケンのセミナーがどうこうと言う訳ではないですが、この辺の話は都心の区分マンション投資のRENOSYのいオンラインセミナーでも聞いた話で、不動産の売り手の常套句と言うところでしょうか。
不動産投資関係の本を読んでも似たような話は載っていたりします。
もちろん、実際には保険の代わりにはならないとか、真相について教えてくれるような内容も書かれていたりしますが。
第二部はリスクについての説明でした。
具体的には、
・空室リスク
・災害リスク
・家賃下落リスク
・修繕リスク
こんな感じのことが書いてあったと思います。
金利変動についてのリスクは説明がなかったと思います。
空室リスクは一定の保証があるとか、家賃下落リスクが低い立地を選んでいるとか、そんな話を聞きました。
ただ、リスクについては売り手である不動産会社の話を聞くよりも、自分で勉強すべきだと思っています。
結局は不動産会社は一般的なリスクの説明に終始せざるを得ないですし、管理できるリスクにいついてしか説明したくないでしょうから、自ら対策するしかないでしょうね。
ぽこぺんは引続き勉強が必要です。
ちなみに、空室リスクの対応としてシノケンは今後も世帯数の増加が予想される単身世帯を対象にしたアパート経営を勧めています。
セミナーを通してシノケンの特色についてのお話がありましたので、まとめると以下のような感じになります。
・融資が厳しい昨今でも提携している金融機関を通してフルローン融資も可能
・販売するアパートは自ら土地を買って測量・調査（境界の確定や越境物の調査等）等をした物件だけ
・安定した賃貸需要が見込める地域（東京・大阪・名古屋・福岡・仙台）に絞った物件を取扱っている
・シノケンの収益の源泉は物件管理収入で、頻繁な入退去が無くても収入が確保できる（オーナーとの利益相反が生じない）
他社がどのような状況なのかわからないので、比較できない部分もありますが、聞いている限りでは悪くないのかぁという程度の印象を受けました。
以上がオンラインセミナーの大まかな内容です。
その後、個別の相談タイムへと移りました。
個別相談の内容で聞けた話を簡単にまとめます。
①融資には最低でも現職での勤続１年が必要で、勤続５年以上だと利用できる金融機関が広がる
ぽこぺんは４月に転職したばかりなので融資はまだ受けられません。だからなのか、しつこい鵜勧誘はありませんでした。シノケンのHPではしつこい勧誘はしないと書かれているので、そのおかげなのかもしれませんが、不動談業者からのしつこい勧誘を受けている人は転職したばかりと言うのは勧誘を回避する良い手段になるかもしれませんね。
③東京の物件価格は西高東低
賃貸需要が安定しているのは東京かなと思い、物件の価格と利回りを聞いてみました。
具体的には、東は墨田区や江戸川区、西は練馬区と中野区というエリアが物件がそれなりにあるそうですが、価格は東で8000万～1億程度、西は9000万～1億2000万程度とのことでした。
利回りは５％～６％前半が相場だそうです。
これは、シノケンが安定経営できるエリアや物件を選んでいるからということでした。
③東京で扱っている物件は23区内のみ
23区は利回りが低くて価格が高いと思ったので、23区外の物件について聞いたのですが、関東で物件を取扱っているのは23区内だけとのことでした。
これはちょっと意外でした。
東京なら23区外でも人口が多そうで、物件があるのかなと思っていたのですが。
やはり対象が単身者になると都心に近い23区内になるということなんでしょうかね。
④提携金融機関の中心は地銀
提携金融機関についてもどんなところになるのかを聞いてみました。
シノケンは発祥が九州ということで、西日本シティ銀行からの融資が一番多いそうです。
また、勤続５年を超えると更に紹介できる金融機関が増えるそうですが、メガバンクの紹介は無いそうです。
ちなみにぽこぺんの場合だと金利は1.8％と言われました。
セミナーを受けての感想ですが、現時点では新築のアパート投資は考えていません。
また、23区内だとやはり1億円近い融資を受けることとなりそうなので、どこまで融資を受けるべきなのかは改めて考えておく必要があると感じました。
良かった点としては、ぽこぺんが融資を受ける場合の具体的な金利を聞けたことです。
セミナーを受けながら、本で勉強しながら、着実に前進していきたいと思います。
小さな一歩でこつこつと。
